Оформление любой квартиры за 49000 руб. +7(909)413-16-33


Как проверить квартиру: проверка собственника и третьих лиц


  В статье приведены основные параметры, по которым необходимо проверить продавца квартиры и связанных с ним лиц. Указаны риски признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

  Проверка по федеральным базам:

  - паспорт ‑ проверить действительность паспорта можно на сайте ГУВМ МВД РФ. Если паспорт недействителен, то оформить документы у нотариуса и зарегистрировать сделку не получится.
  - террористы и экстремисты ‑ на сайте Росфинмониторинга можно проверить, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона №115-ФЗ от 07.08.2001 «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» контролю подлежит каждая сделка с недвижимым имуществом, результатом которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую она совершаются, равна или превышает 3 млн. руб., либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн. руб., или превышает ее. Указанную проверку и предоставление информации в Росфинмониторинг должны осуществлять и организации, оказывающие посреднические услуги по регистрации сделок купли-продажи недвижимости – в частности, агентства недвижимости.
  - статус банкрота ‑ признание собственника банкротом накладывает на него ограничения. Для оформления сделок с недвижимостью может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Иногда реализация имущества собственника-банкрота проводится на торгах. Проверить продавцов на банкротство можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
  - долги ‑ наличие долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий по квартире или говорить о недобросовестности и ненадежности продавца.

  Проверка представителя продавца:

  Иногда интересы продавца в сделках по продаже квартир представляют агентства недвижимости или родственники. В таких случаях на имя представителя оформляется нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей можно в реестре доверенностей по их реквизитам на сайте Федеральной нотариальной палаты. Не забудьте проверить срок действия и полномочия представителя. Права на получение денег, подачу документов в Росреестр для регистрации сделки и подписание договора купли-продажи должны быть прямо оговорены в доверенности.

  Если собственники – дети

   Сделки по несовершеннолетним собственникам до 14 лет заключают их законные представители (родители, усыновители). Собственники от 14 до 18 лет могут подписывать документы только с письменного согласия законного представителя/родителя. Сверяйте свидетельство о рождении ребенка и паспорт родителя. Действительность паспорта собственника от 14 лет и родителя так же нужно проверить на сайте ГУВМ МВД РФ.
  Для сделок с имуществом детей обязательно получайте согласие органов опеки и попечительства.

  Дееспособность

  Лицо, которое из-за психического расстройства не может понимать последствий своих поступков или руководить ими, может признаваться судом недееспособным (ст. 29 Гражданского Кодекса РФ). Суд может ограничить лицо в дееспособности, злоупотребляющее спиртными напитками или наркотическими средствами, а так же лицо, пристрастившееся к азартным играм и ставящее в тяжелое материальное положение семью (ст. 30 Гражданского Кодекса РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. При нарушении порядка заключения таких сделок, сама сделка может быть признана недействительной.
  Если поведение собственника вызывает у вас сомнения, попросите его предоставить справку из Психоневрологического диспансера / выписку из Росреестра о признании недееспособным.
  Если собственник недавно получал водительские права, то можете быть спокойны: при их получении указанные справки предоставлялись и собственник подтвердил дееспособность.

  Сделки с недееспособными или ограниченно дееспособными собственниками

  Опекун должен заключать все сделки от имени недееспособного собственника. Самостоятельно заключать ограниченные в дееспособности собственники могут только мелкие бытовые сделки, прочие сделки могут заключаться только с согласия попечителя. У попечителя или опекуна необходимо проверить действительность паспорта и документ, на основании которого они определены попечителем или опекуном.

  Проверка третьих лиц

  ‑ Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принял участие в приватизации и стал собственником. Если кто-то из жильцов отказался от участия в приватизации, то по закону он сохраняет право бессрочного пользования этим жильем. Выписать таких жильцов из жилья не получится даже через суд. Важно учесть обстоятельства неучастия или участия в приватизации несовершеннолетних жильцов.
  ‑ Супруг/а собственника, в том числе бывший/ая – поищите штампы в паспорте собственника по регистрации или расторжению брака. Если брак расторгнут менее 3 лет назад, уточните у собственника детали по разделу имущества супругов. При отсутствии судебного решения или нотариального соглашения о разделе имущества, необходимо получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга/и собственника. Подобное согласие необходимо получать и от нынешнего супруга/и, если квартира находится в общей собственности супругов, но зарегистрирована на кого-то одного из них.
  ‑ Наследники. Уточните семейное положение собственника и обстоятельства оформления наследства: велись ли судебные процессы по разделу имущества, были ли иные наследники? Не следует покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность менее 3-х лет назад. Это позволит избежать возможных споров с недовольными наследниками. Лучше, если с момента вступления в наследство прошло более пяти лет: вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
  ‑ Зарегистрированные лица. Запросите у собственника подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех зарегистрированных в квартире лиц (с постоянной или временной регистрацией) до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.

  Откажитесь от сделки, если:

  ‑ представитель продавца активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Иногда это может быть вызвано объективными причинами, например, собственник находится в другом регионе или за границей. Однако, даже в таких случаях необходимо узнать мнение самого собственника по поводу условий сделки и продажи квартиры. Возможно, собственник только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
  ‑ личность собственника вызывает у вас вопросы — это могут быть пожилые лица, в ясности ума и памяти которых у Вас возникают сомнения (в случае признания такого продавца недееспособным, сделка может быть признана недействительной) или лица, злоупотребляющие алкоголем (последние могут быть жертвами «черных риелторов», которые обманом завладели их недвижимостью).

СТАТЬИ
Как проверить квартиру: проверка собственника и третьих лиц
Как проверить квартиру: история квартиры
Как проверить квартиру: оценка собственности
Как проверить квартиру: по выписке из ЕГРН
Как выбрать квартиру: поиск подходящего района
Как выбрать квартиру: этаж
Как выбрать квартиру: ремонт
Все статьи